El acceso a una vivienda digna y asequibles se ha convertido en uno de los principales desafíos social y económicos en España. La demanda de vivienda ha superado con creces la oferta disponible, especialmente en las grandes ciudades, lo que ha generado un mercado pensionado en el que cada vez es más difícil alquilar o comparar un hogar en condiciones justas. En este artículo analizamos las causas de esta situación, sus consecuencias y algunas propuestas para abordarla desde diferentes frentes. También se abordan aspectos legales y técnicos, muchas veces pasados por alto, como la cédula de habitualidad.
¿Qué entendemos por demanda de vivienda?
La demanda de vivienda hace referencia al número de personas o unidades familiares que buscan activamente un lugar donde vivir, ya sea en régimen de alquiler o de compra. Esta demanda está influida por factores demográficos, económicos, laboral y sociales.
En los últimos años, el crecimiento de hogares ha sido constante, mientras que la construcción de nuevas viviendas no ha seguido el mismo ritmo. Esto ha generado un desajuste estructural entre lo que se necesita y lo que realmente se ofrece en el mercado
¿Por qué ha subido tanto la demanda de vivienda?
El problema no es reciente, pero se ha intensificado desde la pandemia y la posterior recuperación económica. Entre los factores que explican el aumento de la demanda, destacan; El crecimiento de nuevos hogares, como la inmigración, la emancipación juvenil o la reducción del tamaño medio de los hogares, que implica que más personas necesitan una vivienda propia.
Otro de los aspectos que se consideran es el alquiler turístico, pues la reconversión de pisos a alquiler vacacional reduce el stock disponible, especialmente en zonas turísticas como Barcelona, Valencia o Málaga.
Consecuencias del desajuste entre la oferta y demanda:
- Encarecimiento sistemático, ya que los precios de la compraventa subieron entre un 8 % y 12 % entre 2024-2025, mientras el alquiler subió un 10 %.
- Movilización social: el 6 de abril de 2025 más de 50 ciudades salieron a la calle por una vivienda digna
- Desahucio y precariedad:los colectivos denuncian expulsión de barrios y desahucios sin solución habitacional
Propuestas para equilibrar oferta y demanda
Resolver el desequilibrio entre demanda y oferta no es sencillo, pero sí es posible trabajar desde varios frentes para reducir la tensión del mercado. Algunas medidas que se plantean desde distintos ámbitos son:
- Aumentar la inversión pública en vivienda asequible y de alquiler social.
- Regular los precios del alquiler en zonas donde se han disparado por encima del poder adquisitivo medio.
- Incentivar fiscalmente el uso de viviendas vacías con fines residenciales.
- Controlar el crecimiento del alquiler turístico y limitarlo en zonas saturadas.
- Acelerar la rehabilitación de viviendas antiguas para devolverlas al mercado.
- Garantizar que todas las viviendas en alquiler cumplan con las condiciones mínimas de habitabilidad.
Además, se requiere una planificación urbanística a largo plazo que tenga en cuenta la creación de nuevos hogares, el envejecimiento de la población y los desplazamientos por motivos laborales.
La importancia de la cédula de habitabilidad
En este contexto de alta demanda, proliferan ofertas de vivienda que no cumplen con los requisitos mínimos de salubridad y seguridad. Aquí entra en juego la cédula de habitabilidad, un documento que garantiza que una vivienda es legalmente apta para ser habitada.
La cédula certifica que el inmueble cumple con los estándares mínimos de superficie, ventilación, distribución, iluminación y equipamientos básicos. Su exigencia varía según la comunidad autónoma: en Cataluña, Baleares o Asturias es obligatoria para alquilar o vender un piso; en Madrid o Andalucía, en cambio, no se exige.
Para quienes buscan, alquilar, solicitar la cédula es una forma básica de protegerse frente a viviendas precarias. Para los propietarios, tenerla en regla es una garantía frente a posibles sanciones o reclamaciones.
Incluir esta verificación en el proceso de búsqueda o alquiler contribuye a un mercado más transparente y seguro, especialmente en momentos de alta presión de demanda.
Qué pueden hacer hoy propietarios e inquilinos
Mientras las políticas públicas avanzan, tanto propietarios como inquilinos pueden tomar decisiones informadas que ayuden a mejorar el funcionamiento del mercado.
Inquilinos
- Comparar precios medios por zona y evitar pagar por debajo de las condiciones mínimas.
- Pedir la cédula de habitabilidad donde sea exigible.
- Denunciar viviendas sin licencia o en condiciones ilegales.
Propietarios
- Ajustar el precio del alquiler a la realidad de la zona.
- Asegurarse de tener toda la documentación en regla, incluida la cédula.
- Valorar alternativas como el alquiler garantizado o gestionado profesionalmente, que aseguran ingresos y reducen riesgos.
En definitiva el acceso a una vivienda digna se ha convertido en uno de los principales retos en España por la creciente demanda, impulsada por factores como el aumento de nuevos hogares, la presión migratoria y el auge del alquiler turístico, ha superado ampliamente la oferta disponible, especialmente en las grandes ciudades. Esta situación ha derivado en un mercado desequilibrado, donde los precios de compra y alquiler se han disparado, acentuando la precariedad habitacional y provocando movilizaciones ciudadanas.
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