Impago del alquiler: claves legales para actuar y resolverlo

El impago del alquiler es una de las mayores preocupaciones para cualquier propietario. Aunque la mayoría de los inquilinos son responsables, siempre puede surgir un retraso o, peor aún, varios meses sin cobrar. Por eso, es fundamental saber cuando actuar y como hacerlo de forma legal y eficaz. Conocer bien tus derechos desde el primer impago puede ahorrarte tiempo, dinero y muchos dolores de cabeza.

Para saber cómo reclamar tu alquiler impagado de forma segura, no te pierdas nuestro blog sobre seguros de impago, una herramienta clave para proteger tus ingresos.

1. Detectar el impago del alquiler y guárdalo todo.

Tan pronto como detectes un impago del alquiler, es fundamental actuar con rapidez. No esperes a que se acumulen varias mensualidades. Ante el primer retraso, verifica que el pago realmente no se ha efectuado mediante tus extractos bancarios. Luego, contacta al inquilino de manera directa para entender si se trata de un error puntual o de una situación más compleja.

2. Busca un acuerdo amistoso antes de escalar el impago del alquiler

No todos los impagos del alquiler se deben a una intención maliciosa. En muchos casos, puede tratarse simplemente de un olvido o de un contratiempo económico puntual. Por eso, antes de iniciar un proceso judicial, es recomendable intentar una solución amistosa y documentada. Puedes proponer

• Un calendario de pagos alternativo: acordando fechas claras para que el inquilino regularice su situación.
• Un reconocimiento de deuda: un documento sencillo en el que se indique cuánto debe y cuándo se compromete a pagarlo.
• Una garantía adicional: como un aval personal o una fianza complementaria, que refuerce tu seguridad en caso de que la deuda persista.

Este tipo de negociación debe hacerse por escrito (email, WhatsApp, etc.), y conviene no dejar pasar más de 7 días desde el primer impago.

3. Envía un burofax o requerimiento notarial

Cuando necesitas reclamar algo, como un pago pendiente o el cumplimiento de un acuerdo, es importante que la otra parte reciba una notificación formal. Esto no solo deja constancia de que has hecho la reclamación, sino que también fortalece tu posición si finalmente tienes que acudir a los tribunales. Existen dos formas comunes y recomendadas para enviar esta notificación:

• Requerimiento notarial:
  Este es un aviso que hace un notario, un funcionario oficial, lo que le da mayor formalidad y fuerza. Es especialmente útil cuando quieres que la reclamación tenga un respaldo aún más sólido.

• Burofax con acuse de recibo y certificación de contenido:
  Es una carta especial que te confirma que la otra persona la ha recibido y que certifica exactamente lo que has enviado. Esta herramienta tiene validez legal y es aceptada como prueba en juicios.

Tanto el burofax como el requerimiento notarial sirven como prueba legal de que has reclamado la deuda. Pero, ¿qué debe incluir el escrito para que sea efectivo? Es fundamental que contenga los datos del contrato y del arrendatario, el importe adeudado junto con las fechas correspondientes, y un plazo razonable para el pago, que normalmente oscila entre 7 y 10 días. Además, debe incluir una advertencia clara sobre las posibles acciones legales que se tomarán si no se salda la deuda en ese plazo.

4. Presenta la demanda de desahucio

Si el impago del alquiler persiste tras el burofax, el siguiente paso es acudir a los juzgados con una demanda de desahucio y reclamación de rentas atrasadas. El proceso suele desarrollarse así:

1. Preparación de la demanda: Tu abogado o gestor judicial recopilará toda la documentación (contrato, burofax, extractos bancarios) y redactará la demanda.
2. Admisión a trámite y señalamiento de vista: El juzgado revisa la demanda y fija una fecha para la celebración de la vista, generalmente entre 1 y 3 meses desde la presentación.
3. Notificación al inquilino: El juzgado notifica al arrendatario, que puede oponerse o abandonar voluntariamente el inmueble.
4. Resolución judicial: Si tras recibir la demanda el inquilino no presenta oposición ni abona la deuda, el juez dictará una resolución dando la razón al propietario. En ese momento se emite una orden de desahucio, también conocida como «lanzamiento», que autoriza la recuperación de la vivienda. Lo habitual es que este desahucio se ejecute en un plazo aproximado de 30 días desde la resolución, aunque puede variar según el juzgado y la carga de trabajo que tenga.

En total, el procedimiento completo suele durar entre 4 y 6 meses, aunque puede alargarse si hay recursos o problemas de notificación.

5. Considera un seguro de impago del alquiler.

Para evitar los trámites y la incertidumbre del impago del alquiler, cada vez más propietarios optan por contratar un seguro de impago:

1. Cobertura: Suele incluir el pago de hasta 12–18 mensualidades impagadas, defensa jurídica, costes de desahucio y, en algunos casos, cobertura por daños o impago de suministros.
2. Selección de póliza: Compara primas (entre el 3 % y el 6 % de la renta anual), requisitos de solvencia del inquilino y límites de tiempo.
3. Ventajas: Gestión integral por parte de la aseguradora, ahorro de tiempo, tranquilidad financiera y asesoramiento legal.
4. Limitaciones: No cubre períodos de carencia inicial, pueden excluirse ciertos perfiles de inquilinos o alquileres por habitaciones y conlleva un coste fijo anual.

El impago del alquiler no debe tomarse a la ligera. Documentar cada impago, intentar un acuerdo amistoso y, si falla, enviar burofax y presentar la demanda de desahucio, es la ruta correcta para proteger tus ingresos y tu propiedad. Y para dormir tranquilo, un seguro bien seleccionado añade una capa extra de seguridad y evita muchos de los quebraderos de cabeza de los procesos judiciales. Con estas claves, cualquier propietario estará mejor preparado para enfrentar el impago del alquiler de forma rápida, eficaz y dentro del marco legal.