Existen impuestos para extranjeros al comprar una casa en España. No quedan exentos de obligaciones fiscales importantes. Aquí te explico de forma clara qué impuestos hay, cómo funcionan, y cuáles son las últimas novedades legislativas que pueden afectar a quienes no residen en el país.
1. ¿Pueden los extranjeros comprar una vivienda en España?
Sí. En España no existen restricciones legales generalizadas que impidan a un extranjero, ya sea de la UE o de fuera de ella, adquirir una vivienda. Eso sí, se deben cumplir trámites básicos, como obtener el núm. de identificación de extranjero (NIE) para realizar la operación.
2. ¿Qué impuestos pagan los extranjeros al comprar vivienda?
Los impuestos dependen de varios factores, si la vivienda es nueva o de segunda mano, si se compra a un promotor o a un particular, y en qué comunidad autónoma se encuentra.
2.1 Vivienda nueva
- Se grava con el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). El tipo general es del 10 % sobre el precio de venta.
- También se debe pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que varía según comunidad autónoma suele oscilar entre 0,5 % y 1,5 % sobre la escritura pública
2.2 Vivienda usada
- No se paga IVA, sino el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Este impuesto varía según la comunidad autónoma y tipo de inmueble, pero suele estar entre el 6-10 %.
- En muchas comunidades puede llegar incluso hasta el 11 % o más en casos especiales.
IVA viviendas de protección oficial
Si es vivienda de protección oficial, el tipo IVA puede ser menor, por ejemplo el 4 %.
3. ¿Pagan impuestos diferentes los extranjeros?
En principio, los extranjeros pagan los mismos impuestos de compra que los nacionales, en función del tipo de vivienda y comunidad autónoma. Es decir: no hay un tipo general diferente solo por ser extranjero.
Ejemplo: el IVA del 10 % para vivienda nueva es válido para todos los compradores.
Sin embargo, y aquí entra una novedad muy relevante el Gobierno español está estudiando una medida adicional que va dirigida concretamente a compradores que no residen en España y que sean de países fuera de la Unión Europea.
4. El nuevo impuesto extra para no residentes extracomunitarios
Durante 2025, se presentó una proposición de ley que plantea crear un “impuesto complementario estatal”.Este impuesto afectaría a la compra de viviendas de segunda mano realizadas por personas o empresas que no sean residentes en la Unión Europea (UE).
4.1 ¿De cuánto sería este nuevo impuesto?
Según los primeros borradores, este tributo podría llegar a ser de hasta el 100 % del valor del inmueble, lo que significaría duplicar la carga fiscal actual para los compradores no residentes extracomunitarios.
Imaginemos un comprador no residente, de fuera de la UE, que adquiere una vivienda de segunda mano por 600.000 €:
4.2 ¿Afecta a todos los tipos de vivienda?
No. Los borradores analizados indican que solo se aplicaría a viviendas de segunda mano, no a las de obra nueva, que ya tributan por IVA.
5. Impacto en quienes compran para alquilar o invertir
Si tu objetivo es comprar una vivienda para alquilar habitaciones o generar rentas, estos puntos te resultarán esenciales.
5.1 Impuestos de compra y propiedad
Además de los impuestos iniciales (ITP, IVA o AJD), los propietarios deben abonar impuestos anuales como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
5.2 Riesgos para compradores extranjeros no residentes
Si el comprador es extranjero no residente y adquiere una vivienda de segunda mano, la posible aprobación del nuevo impuesto del 100 % podría encarecer notablemente la operación.
Por eso, es recomendable obtener asesoría fiscal antes de invertir, especialmente si se planea comprar desde fuera de la UE.
Comprar una vivienda en España siendo extranjero puede ser una gran oportunidad de inversión o el primer paso hacia un nuevo proyecto de vida. Sin embargo, cada paso debe darse con información y planificación. Los impuestos, los trámites y las posibles reformas legales como el nuevo impuesto para no residentes extracomunitarios pueden marcar una gran diferencia en el coste final.
La clave está en informarse bien y rodearse de buenos asesores. Entender cómo funcionan los impuestos según la comunidad, el tipo de vivienda y tu situación como comprador te permitirá invertir con seguridad y evitar sorpresas.
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