El alquiler vacacional se ha convertido en una alternativa popular. Esta modalidad ofrece a los viajeros experiencias más flexibles y a los propietarios una fuente de ingresos adicional. Sin embargo, su crecimiento en zonas residenciales ha despertado preocupaciones entre vecinos, comunidades de propietarios y autoridades locales.
Para hacer frente a esta situación, la nueva normativa vigente desde 2025 establece que, para ofrecer una vivienda en alquiler vacacional, será obligatorio contar con la aprobación previa de la comunidad de vecinos.
A continuación te explicamos todo lo que debes saber sobre la regulación del alquiler vacacional en zonas residenciales, como afecta a los propietarios y qué pasos son necesarios para cumplir con la nueva ley
Cambios legales del alquiler vacacional
Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025, que modifica la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), establece que los propietarios que deseen alquilar una vivienda con fines turísticos deberán obtener autorización expresa de la comunidad de vecinos, adoptada en junta mediante el voto favorable de al menos el 60 % de los propietarios, que representen también el 60 % de las cuotas de participación.
Esta votación puede generar acuerdos que prohíban o condicionen el alquiler turístico, como límites de huéspedes, normas de convivencia o recargos del hasta 20 % en los gastos comunes para propietarios que alquilen
Características claves
1. Carácter no retroactivo
La nueva normativa no afecta a aquellos pisos turísticos que ya estuvieran legalmente en funcionamiento antes del 3 de abril de 2025, siempre que no se realicen cambios como reformas estructurales o cambio de titularidad.
2. Registro y control administrativo del alquiler vacacional
Desde el 1 de julio de 2025, es obligatorio inscribir todos los alojamientos turísticos en el Registro Único de Alquiler Turístico, cuyo procedimiento fue regulado por el Real Decreto 1312/2024.
El registrador verificará que la comunidad de propietarios ha dado la autorización correspondiente antes de conceder el número de registro.
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Potencia de la comunidad vecinal
La nueva normativa refuerza el papel de las comunidades de propietarios, que ahora pueden autorizar, limitar o prohibir el alquiler vacacional mediante acuerdo adoptado por el 60 % de los vecinos, tanto en votos como en cuotas de participación.
Además, el presidente de la comunidad puede exigir el cese inmediato del alquiler turístico si no se ha obtenido la autorización correspondiente. En caso de incumplimiento, la comunidad puede tomar acciones legales, protegiendo así la convivencia y el uso residencial del inmueble.
Contexto autonómico y local del alquiler vacacional
Aunque la normativa estatal marca una base común, cada comunidad autónoma establece sus propios requisitos para el alquiler vacacional, como licencias específicas, seguros obligatorios o límites de ocupación.
Regulación específica según comunidad autónoma y ayuntamientos
1. Regulación autonómica específica
- Se aplica a nivel regional en toda la comunidad autónoma.
- Puede exigir licencias turísticas, seguros de responsabilidad civil o límites de días de alquiler.
- Establece categorías del alojamiento según normativa regional.
- Los requisitos varían según la comunidad (ej. Andalucía, Cataluña, Madrid, etc.).
- El objetivo principal es ordenar y controlar la actividad turística en toda la región.
2. Ordenanzas municipales
- Se aplican a nivel local, por municipio o ciudad.
- Pueden limitar el número de alojamientos turísticos por barrio o distrito.
- Algunas zonas pueden ser declaradas como no aptas para alquiler vacacional.
- Se utilizan para frenar la saturación turística y proteger el uso residencial.
- Varían incluso entre ciudades dentro de la misma comunidad autónoma
Consecuencias y sanciones
Los propietarios que alquilen sin autorización comunitaria pueden enfrentarse a sanciones muy elevadas, de hasta 600.00 € en algunas, comunidades autónomas, así como a multas y posibles reclamos civiles por daños o molestias.
Además, plataformas como Airbnb, Booking o similares están siendo obligadas a retirar los anuncios de alojamientos sin licencia o número de registro.
La nueva regulación del alquiler vacacional en zonas residenciales marca un antes y un después en la forma en que se gestiona esta actividad. La exigencia de autorización por parte de la comunidad de vecinos no solo busca poner orden, sino también proteger el bienestar colectivo frente al uso intensivo de espacios concebidos para la vida diaria.
Más allá de cumplir con la ley, los propietarios deben comprender que alquilar una vivienda con fines turísticos implica responsabilidad, transparencia y respeto por el entorno residencial. El turismo puede seguir siendo una fuente de oportunidades, siempre que se gestione dentro del marco normativo.
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